問答題(3小題，每題10分，共30分)
*2003年考查公開市場價值的含義與其在其他方法參數(shù)選擇的應(yīng)用;劃撥土地上的辦公綜合樓整體抵押的方法選擇和估價技術(shù)路線;購置部分已出讓用作商業(yè)用途、部分劃撥用作工廠的房地產(chǎn)估價資料的收集。
例如：(三)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km.土地面積7672㎡;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡;辦公樓建筑面積1050㎡;臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。
請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?
(三)答：
1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實物、區(qū)位和權(quán)益)資料;
2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo));
3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;
4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);
5.相關(guān)稅費：
6.貸款利率;
7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;
8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;
9.市政配套費用和土地開發(fā)費用;
10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
注：多答合理的可給分。
*2004年考查招標(biāo)出讓地塊估價的技術(shù)路線(同2003年題);成本數(shù)據(jù)的選用，房地產(chǎn)凈收益與財務(wù)報表凈利潤的不同，客觀成本與實際成本的選用;工業(yè)廠房自行改造寫字樓的拆遷評估用途的確定、費用的補償。
例如：(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。
答：
1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;
(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;
(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;
2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);
3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本)。
*2005年考查拆遷估價注意事項和如何補償問題(同04年);劃撥地上的辦公樓拍賣的相關(guān)費用與相關(guān)知識;可比實例的選取和凈收益的求取。
(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問：
1.估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
答案：
1.估價機構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)(1分);估價機構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院，由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人(或：①估價機構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價結(jié)果;②估價機構(gòu)僅對委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人)(2分)。
2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
答案：
2.拍賣保留價由法院確定(1分)，應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定(2分)。
3.乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?
答案：
3.應(yīng)注意以下費用：
(1)拍賣機構(gòu)傭金(1分)。
(2)補繳土地使用權(quán)出讓金(1分)。
(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(1分)。
(4)估價機構(gòu)的評估費用(1分)。
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
答案：
1.錯誤
(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);
(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2分);
(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)(2分)。
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
答案：
2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。
*2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。
例如(三)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.
請問：
1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?
2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1.錯誤有：
(1)應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。
或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。
(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。
或：不應(yīng)計自至估價時點。
(3)利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。
可作為指錯題
2.重置價格還應(yīng)減去折舊。
或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。
*2007年考查估價結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析;抵押估價應(yīng)收集的資料和影響商業(yè)地產(chǎn)的價格影響因素;租約內(nèi)估價和承租人權(quán)益。
例如(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元/㎡.請問：
1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
答：
1.理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。
(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。
2.理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。
(3)對估價對象的界定可能不同。
*2008年考查估價結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析;房地產(chǎn)價格上漲原因分析;劃撥土地上的房屋估價技術(shù)路線。
例如：(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。
答：理由包括：
1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價);(3分)
2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值;(3分)
3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(4分)
*2009年考查復(fù)核評估的估價時點、估價目的、價值定義;估價結(jié)果有異議的原因;政府補償?shù)膬?nèi)容。
問答題雖然難，但我們觀察歷年考點，還是我們所熟悉的基本知識，主要考技術(shù)路線的擬定、相關(guān)參數(shù)的選擇、資料的收集、市場變化對估價結(jié)果的影響、估價結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析、拆遷估價或抵押估價的特定問題等。常考問題也可能轉(zhuǎn)化為單選題。
答題要點：認(rèn)真審題、找出考點與依據(jù)、理清思路、答出要點(3～5個要點)。
一題中有不把握或不會答的屬正常現(xiàn)象，相對來說，問答題開放性大，難度大，放平心態(tài)，先舍后得。不要空。本題應(yīng)爭取拿到一半以上的分值。