單項(xiàng)選擇題(10小題，每題2分，共20分。)

　　答題要點(diǎn)：本題是為增加試題覆蓋面而設(shè)置，三個大的案例，十個小題，每題只選一個最佳答案，但分值2分，值錢。看清要求與所有可選答案、運(yùn)用排除法、運(yùn)用猜測法，最后剩兩個答案如果認(rèn)為都對，就挑一個最符合題干題意的。有些基礎(chǔ)題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，重來沒見過，就猜好了，蒙對了就賺了，錯了也無所謂，又學(xué)會一個知識點(diǎn)。本題爭取拿到70%以上的正確分值。

　　2003年主要考點(diǎn)：估價方法選用、價格內(nèi)涵、估價任務(wù)的獲得、抵押的價值含義、資本化率、凈收益的求取、估價用途的確定。

　　例如(三)某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價。

　　5.若估價目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按(　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　答案：B

　　6.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評估時應(yīng)按(　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　答案：B

　　7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為(　)。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價因素的影響

　　答案：D

　　8.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是(　)。

　　A.本次評估未考慮變更用途費(fèi)用對估價結(jié)果的影響

　　B.本次評估已考慮補(bǔ)地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減

　　C.若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果不能成立;需另行評估

　　D.若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

　　答案：D

　　2004年建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命的確定、凈收益的求取、估價結(jié)果的確定、新增抵押價值的有限受償權(quán)問題、保險價值的確定、土地合并增值收益的確定。

　　2005年抵押評估的風(fēng)險分析;凈收益、實(shí)際利潤、成本的關(guān)系;成本法價格的求取、保險價值;、工業(yè)廠區(qū)估價的技術(shù)路線、綠地占用對房地產(chǎn)價格的影響。

　　例如(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

　　5.若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是(　)。

　　A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

　　B.綠地率發(fā)生變化

　　C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化

　　D.土地形狀發(fā)生變化

　　答案：B

　　6.若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是(　)。

　　A.噪聲和污染程度發(fā)生變化

　　B.土地形狀發(fā)生變化

　　C.人口密度發(fā)生變化

　　D.出行便捷程度發(fā)生變化

　　答案：D

　　7.房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是(　)。

　　A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計(jì)算價值變化額度

　　B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價值變化額度

　　C.用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

　　D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額度

　　答案：C

　　2006年業(yè)主、承租人的權(quán)益租金;高架路對商業(yè)房地產(chǎn)價格影響的問題、在建工程抵押問題。

　　例如(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是(　)。

　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款

　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保

　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　答案：B

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)

　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　答案：A

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為(　)。

　　A.抵押價值

　　B.處分抵押物時的市場價值

　　C.抵押價值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　D.處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　答案：D

　　4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是(　)

　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　答案：D

　　2007建筑物價值含義、建筑物折舊年限的確定、收益價格的求取、20年后的資產(chǎn)價值;估價技術(shù)路線、開發(fā)完成后價值的確定、成本法費(fèi)用的求取;收益價格的求取。

　　2008年樓層價值分配、估價方法選用、產(chǎn)權(quán)登記、抵押估價;收益年限、凈收益求取、工業(yè)用途改為商業(yè)用途;土地取得相關(guān)稅費(fèi)、分?jǐn)偟耐恋胤蓊~、拆遷估價。

　　2009年在建工程抵押、成本法土地價值的求取、利潤的選取、開發(fā)完成后價值的確定;工業(yè)用途房地產(chǎn)估價和拆遷補(bǔ)償;抵押的假設(shè)條件、工業(yè)項(xiàng)目的的價格影響因素、再次抵押價值的確定。